Спрос на жилье снизился в Казахстане

Приток пенсионных накоплений на рынок жилой недвижимости в начале 2022 года в сочетании со льготным ипотечным кредитованием способствовали росту цен на первичном рынке на 15,6%, на вторичном — на 21,6%, сообщает Total.kz со ссылкой на исследование Halyk Research.

По данным ЕНПФ, на конец прошлого года вкладчики фонда изъяли со своих пенсионных счетов около 2,7 трлн тенге (с учетом возвратов). Всего на улучшение своих жилищных условий изъяли часть своих пенсионных накоплений около 1,1 млн человек (с учетом возвратов), из которых примерно 400 тысяч использовали свои сбережения на покупку жилья с полным расчетом. Первоначально общая сумма потенциальных изъятий из ЕНПФ оценивалась фондом в 2,5 трлн тенге.

 По целевому назначению около 1,8 трлн или 65% от суммы всех изъятых пенсионных накоплений на улучшение жилищных условий вкладчики направили на приобретение жилья без ипотеки, 440 млрд тенге (16%) - на частичное и полное погашение ипотечных займов и 237 млрд тенге (9%) - на получение ипотеки. Также 234 млрд тенге (9%) население перевело в систему жилищных сбережений и чуть более 1% средств направило на прочие жилищные нужды (покупка земельного участка, строительство индивидуального частного дома и т.п.).

При этом казахстанцы, приобретавшие жилье за счет пенсионных накоплений, имели право последующей перепродажи этого жилья без ограничения по сроку владения. Соответственно, они приобретали жилье на вторичном рынке как более ликвидное, что также способствовало росту цен на этом рынке.

В итоге пенсионные накопления населения существенно увеличили платежеспособный спрос на рынке жилья и временно разогнали цены выше темпов роста, наблюдавшихся в предыдущие годы (около 5% в год), говорят эксперты. По их словам, рост цен на жилую недвижимость отразился и на общих инфляционных процессах в республике, которые к концу года ускорились до 20,3% г/г. 

Таким образом, рост платежеспособного спроса привел к росту цен по всей стране. По мнению экспертов, на рост цен повлияло и общее повышение инфляционного давления на экономику республики, а также внедрение в 2021 году новой методики определения средней стоимости жилья в республике, которая рассчитывается на основе средневзвешенной цены одного квадратного метра. 

Также свое влияние на рынок оказало и подорожание жилья на региональном уровне. Так, если в Астане и Алматы наблюдалось замедление темпов роста цен на первичном рынке, то в отдельных городах динамика стоимости жилья, наоборот, только нарастала. При этом рост цен на жилье в Актау был даже выше, чем в столице (+26.6% г/г), а в Актобе цены увеличились почти на треть (+29.3% г/г). В то же время были и исключения, к примеру, в Таразе цены практически не изменились, отмечается в исследовании рынка. 

В результате за последние два года цены на первичном рынке жилья в республике увеличились на 34,7%. В то же время практически весь рост цен в прошлом году пришелся на 1-й квартал (+13% с начала года) и был следствием ажиотажного изъятия пенсионных сбережений до изменения порога достаточности, действовавшего в 2021 году.

При этом повышение стоимости жилой недвижимости со второго квартала 2022 года резко замедлилость, указывая на постепенное снижение платежеспособного спроса.

«Объем выдачи новых займов по ипотеке за 2022 год сложился на уровне 2,2 триллиона тенге и оказался рекордным. В результате портфель ипотечных кредитов банков второго уровня в 2022 году достиг 4,9 триллиона тенге и практически удвоился за два последних года. На фоне снижения активности на рынке жилья количество сделок с недвижимостью в 2022 году сократилось почти на четверть до 466 тысяч с рекордных 606 тысяч в 2021-м», — говорится в исследовании.

Как отмечается в исследовании, несмотря на рост средней зарплаты по республике, расходы казахстанцев на продукты питания в среднем составляют половину от денежных доходов, что делает доступным для большинства населения только социальное жилье. 

«Хотя формально доступность жилья улучшилась, но надо учесть, что госорганы при расчете доступности жилья оперируют цифрой в 18 квадратных метров общей площади на человека в жилье с низким качеством, тогда как текущая обеспеченность жильем в РК, согласно статистике, уже составляет 23.6 квадратного метра (2022), а показатель, используемый ООН, и вовсе 30 квадратных метров жилой площади на человека», — говорится в исследовании. 

При этом количество сделок с жильем было высоким именно в первом квартале 2022 года из-за притока пенсионных сбережений и составляло в среднем 56 тыс. в месяц. В последующем их количество значительно снизилось, составив 33 тыс. в месяц. Общее число сделок с жилой недвижимостью в 2022 году сократилось на 23% до 466 тыс. с рекордных 606 тыс. в 2021-м.

«В этом году можно ожидать сокращение сделок на 10-20% от уровня прошлого года. ...После двух лет роста стоимости жилья на первичном рынке более чем на треть цены на жилую недвижимость в этом году начнут стабилизироваться, возможен их небольшой рост на уровне 4%-6%. Основное влияние на рост цен на жилье в 2023 году будут оказывать высокие темпы инфляции в республике, которые, несмотря на то что они замедлятся, все же будут сохраняться высокими (11.5% г/г). Инфляция издержек производства и рост заработной платы будут перекладываться строительными компаниями на покупателей жилой недвижимости. Повышение размера заработной платы в республике в текущем году, скорее всего, будет более сдержанным, чем в 2022 году. Спрос на ипотечное кредитование снизится из-за высоких цен на недвижимость, увеличения нормы сбережения домохозяйств из-за высоких темпов инфляции, осторожного подхода граждан к покупке жилья в кредит, а также в результате повышения стоимости заемных средств», — отмечают эксперты. 

В целом сектор жилой недвижимости, как и любая отрасль экономики, подвержен цикличности, и не исключено, что в ближайшие годы на нем может наблюдаться стагнация цен, пояснили в заключение в Halyk Research.